U bent hier

Hoe sociaal is een woning als ze slecht gelegen is?

Bron: 
De Standaard 9 november 2019
Dit artikel werd gereproduceerd met toestemming van de uitgever, alle rechten voorbehouden. Elk hergebruik dient het voorwerp uit te maken van een specifieke toestemming van de beheersvennootschap License2Publish: info@license2publisch.be.
Foto Fred Debrock
INE RENSON, FOTO’S FRED DEBROCK
 
BRASSCHAAT ‘Kijk!’ wijst Jan Dehaes. ‘Hier is niets. Geen winkels, geen openbaar vervoer, geen school. Dit is de uithoek van onze gemeente. Een winkel? Twee kilometer. En bus die meer dan een paar keer per dag rijdt? 45 minuten stappen. En hier willen ze dus ruim tweehonderd sociale koop- en huurwoningen bouwen.’
 
We staan in een uitgestrekte, drassige wei in Brasschaat, die ingesloten zit tussen de berm van de E19, de golfclub en een woonwijk. Buurtbewoner Simonne Michielsen heeft een mapje met foto’s bij. Beelden die tonen hoe de Laarse Beek, aan de rand van het terrein, geregeld overstroomt en grote delen van het terrein blank zet.
 
Al bijna tien jaar zijn buurt­bewoners van Het Leeg-Rietbeemden in het verweer tegen de verkavelingsplannen. ‘Aanvankelijk wilden ze hier 525 wooneenheden bouwen’, zegt Luc Bosmans. ‘Wij dachten meteen: “Zijn jullie zot?” Dit is overstromingsgebied. Wij voeren al decennia strijd tegen het water in onze kelder.’ ‘Ook onze huizen hadden hier niet gebouwd mogen worden’, knikt Marc Duhoux, die in de wijk achter het terrein woont. ‘Wij hadden geen idee, toen we hier in 1981 bouwden. In al onze naïviteit kochten we die waterzieke grond, omdat hij betaalbaar was.’
 

Doorgaans zijn het minder goed gelegen gronden, in landelijk gebied of aan de rand van een gemeente

Op aandringen van de buurt kwamen metingen om het waterprobleem beter in te schatten. Het gebied werd officieel signaal­gebied, wat betekent dat er alleen nog gebouwd kan worden na een verscherpte watertoets. Het grootste deel van de site werd bouwvrij verklaard, voor het ­resterende deel werd de ambitie teruggebracht tot maximaal 275 woningen.
 
Maar ook daar kunnen de ­buren niet mee leven. ‘In de jaren 70 is gepland dat hier sociale woningen zouden komen, maar vandaag weten we dat dat geen goed idee is’, zegt Simonne Michielsen. ‘Er zijn in deze wijk al 600 sociale woningen’, vult Marc Duhoux aan. ‘De mix komt in het gedrang. Maar wat ons vooral zorgen baart, is het water. En de slechte ontsluiting – je geraakt hier alleen weg via onze wijk. Dit is gewoon een te afgelegen plek om mensen te huisvesten. Er is ook het groene argument. Wij zien hier ’s morgens vossen en reeën lopen. Gaan we dat werkelijk volstorten met beton?’
 
Het wordt serieus
 

Al die jaren konden ze de boot afhouden. Maar sinds kort zijn planners aan het tekenen geslagen. De vergunningsaanvraag voor een eerste zone is binnen. ‘Het wordt serieus’, zegt Luc Bosmans. ‘Wij hebben het gevoel dat ze het erdoor willen duwen, uit schrik dat ze straks in dit soort gebieden niet mogen bouwen.’

Er is een meer pertinente reden waarom de gemeente doorduwt. Elke Vlaamse gemeente moet een streefdoel van 9 procent sociale huurwoningen halen. Dat zogenaamde Bindend Sociaal Objectief (BSO) werd opgelegd om de sociale opgave te spreiden en de grote steden te ontlasten. De nood is hoog, de wachtlijsten zijn lang. Zowel de gemeente Brasschaat als de sociale huisvestingsmaatschappijen De Voorkempen en Arro Antwerpen – die via het Rollend Grondfonds van de Vlaamse overheid een optie hebben op deze grond – hebben er belang bij dat het project doorgaat. ‘We zijn nog niet aan ons quotum, ook niet als we de sociale huurwoningen uit dit project meetellen’, zegt schepen van Ruimtelijke Ordening Myriam Van Honste (Open VLD). ‘Als we van een wit blad konden beginnen, zouden we dit vandaag wellicht anders invullen. Maar we worden nu eenmaal geconfronteerd met opgelegde sociale objectieven en eerder genomen beleidsbeslissingen.’

Wat hier speelt, raakt de essentie van het dilemma van de sociale woningbouw in Vlaanderen.
Vandaag staan 154.000 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Ondanks dure beloftes raakt dat gat niet dichtgereden. Sociale huisvestingsmaatschappijen zijn dus voortdurend op zoek naar goedkope gronden. Die vinden ze in woonuitbreidingsgebied. ‘Doorgaans zijn het minder goed gelegen gronden, in landelijk gebied of aan de rand van een gemeente’, zegt Isabelle Loris, onderzoeker bij het Vlaamse Departement Omgeving. ‘De eigenaars konden ze destijds zeer voordelig op de kop tikken. Zelf kunnen ze die gronden niet ontwikkelen, alleen sociale huisvestingsmaatschappijen of ontwikkelaars die grotere groepswoningbouwprojecten realiseren, hebben dat recht.’
 
Kinderopvang en winkels
 

Het nijpende tekort aan sociale woningen? Of dat van de duurzaamheid? Volgens ons moet en kan je beide verenigen.

Uit cijfers van de Vlaamse overheid blijkt dat sociale huisvestingsmaatschappijen ongeveer 1.000 hectare aan woonuitbreidingsgebied in portefeuille hebben. Ook de Vlaamse overheid heeft er in bezit, via het Rollend Grondfonds. De sociale huisvesting is op die manier tegen wil en dank een van de motoren achter de inname van open ruimte in Vlaanderen.

Daar bots je op een tweestrijd, zegt Mario Deputter, projectleider bij de Vlaams Bouwmeester: ‘Het besef groeit dat veel van die reservegebieden niet de ideale plekken zijn om te bouwen. Het staat haaks op de ambitie om te verdichten in kernen, dicht bij openbaar vervoer en voorzieningen. In deze tijden, met de grote uitdagingen omtrent klimaat, mobiliteit en behoud van open ruimte, is het niet langer wenselijk die gebieden aan te snijden. Vandaag moet je kiezen welk belang voorgaat. Het nijpende tekort aan sociale woningen? Of dat van de duurzaamheid? Volgens ons moet en kan je beide verenigen.’
 
Bovendien, zegt Deputter, hangt dit dilemma samen met de vraag wat het ultieme doel is van sociale woningbouw: kwetsbare groepen in de samenleving integreren, of hen louter van huisvesting voorzien? ‘Wij denken: het eerste. Dan bouw je niet eender waar. Maatschappelijke integratie gebeurt het beste op locaties waar werkgelegenheid is. Waar knooppunten van openbaar vervoer zijn en diensten zoals kinderopvang, en winkels. Dan spreek je over goede locaties in centra van dorpen en steden.’
 
‘Die mannen willen bouwen’
 

Wij zijn veel te braaf als gemeentebesturen. Je hebt veel meer macht dan je denkt.

Steeds meer gemeentebesturen worstelen met dit dilemma. ‘Wij moeten nog 70 sociale wooneenheden bouwen’, zegt Dieter Wouters (CD&V), burgemeester van Wuustwezel. ‘Dat kunnen we in één klap als we de goedkeuring geven voor een project in deelgemeente Gooreind. Alleen: een vergunning uitreiken waarbij ze het hele gebied benutten, strookt niet meer met de tijdgeest. Tegen een gewone ontwikkelaar zou ik ook nee zeggen. Het is een aartsmoeilijke afweging, maar de sociale druk weegt zwaarder dan onze ecologische voetafdruk. Ik zíé hier de mensen die zitten te wachten op een woning, die nood is reëel. We werken dus mee, het is tenslotte voor een nobel doel. Maar we leggen wel voorwaarden op om de impact op de open ruimte te beperken.’

De vraag is ook: wat is het alternatief? Gronden in kernen zijn duurder. Is dat haalbaar? Toch wel, knikt Wouters. ‘Van private ontwikkelaars die bouwgrond in de kern willen aansnijden, zullen we ook eisen dat ze een bepaald percentage voorbehouden voor sociale woningen. Je kunt daarover onderhandelen. Die mannen willen bouwen. Wij zijn veel te braaf als gemeentebesturen. Je hebt veel meer macht dan je denkt.’
 
Kazernes en stationsgebouwen
 
Ook in Brasschaat hebben ze niet meteen voor de gemakkelijkste optie gekozen, zegt Peter van Hoffelen, directeur van De Voorkempen. ‘Met die gronden in Het Leeg-Rietbeemden hebben we zo lang mogelijk gewacht. Eerst bouwden we sociale woningen in de kern, verdeeld over de wijken. We transformeerden oude bedrijventerreinen, zoals in het project ‘De Watertoren’ op de oude Pidpa-site. En we herbestemden een vervallen kasteeltje in Mariaburg.’
 
Het is daar dat de opdracht voor sociale woningbouw moet liggen, vindt Isabelle Loris: ‘In oude fabrieken, kazernes, stationsgebouwen of schooltjes. Goed gelegen panden die je kunt slopen of renoveren. Langzaam maar zeker zien we die shift.’ Alleen, zegt Loris, is dat de moeilijke weg. ‘Reservegronden waar alleen koeien op staan, zijn makkelijker te ontginnen. Het zijn grote aaneengesloten gebieden. Je hoeft er maar wegen en nutsvoorzieningen door te trekken, en klaar. Oude panden in kernen slopen of renoveren is veel moeilijker en duurder. En het vergt vooral veel meer visie.’


Om te reageren op artikels dien je eerst te registreren of in te loggen.