Bouwpromotoren investeren mee in de gemeenschap
maandag 11 december 2017 - 10:52
VAN ONZE REDACTEUR FILIP ROGIERS
BRUSSEL Voor wat hoort wat. Dat de overheid iets uit de brand tracht te slepen voor zijn burgers (een extra parkje, een school, een fraaier plein …) als een promotor een toren bouwt in de stad, is logisch. ‘Een bouwproject zet druk op de openbare ruimte’, zegt Xavier Buijs van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG). ‘Het is normaal dat je erop toeziet dat de ontwikkelaar niet alleen de lusten van een project krijgt en de gemeenschap alleen maar de lasten. Stedelijke ontwikkelingskosten (SOK’s) kunnen dat verzachten.’
De vraag is wel hoe transparant daarover gewheeld en gedeald wordt. Niet zo transparant in Antwerpen, beweerde SP.A-kopstuk Tom Meeuws, die over een ‘paaitaks’ sprak. Behalve compensaties in natura vraagt het Antwerps bestuur in ruil voor een vergunning ook vaak een bedrag in cash (DS 9 december).
Dat laatste is niet zo gebruikelijk, klinkt het bij VVSG. ‘Lasten in natura zijn perfect oorbaar’, zegt expert Jan Beleyn. ‘Maar dat men cheques vraagt niet.’ Een goed principe – voor wat hoort wat – verwordt op die manier al snel tot een manier om een vergunning ‘af te kopen’. Het Antwerpse systeem is volgens Beleyn ‘relatief uniek’.
Geen cash
Een kleine rondvraag bij andere steden lijkt dat te bevestigen. ‘Aan elk project worden natuurlijk normen en waarden opgelegd’, zegt de Gentse schepen van Ruimtelijke Ordening Sven Taeldeman (SP.A). ‘Als het over een bouwproject op stadsgronden gaat, legt de stad de groennorm op: tegenover elke wooneenheid staat 20 vierkanter meter publiek groen. We stellen ook eisen aan de mix van woningtypes. En er zijn de klassieke stedenbouwkundige vereisten, zoals de toegankelijkheid voor de brandweer.’
Bij private bouwprojecten wordt er wel onderhandeld over welke compensaties de bouwheer kan bieden ten gunste van de gemeenschap. ‘Daarover is een voorbespreking met de bouwpromotor en de stadsdiensten’, zegt Taeldeman. ‘Maar we laten de bouwheer niet een soort belasting betalen, geen cash bovenop de reële kosten van de compensaties.’
Masterplan
In Leuven hoort bij elk project een masterplan en een ruimtelijk uitvoeringsplan waarin de krachtlijnen van de lasten worden beschreven. Carl Devlies, schepen RO Leuven.
Zijn Leuvense collega, Carl Devlies (CD&V), vertelt een gelijkaardig verhaal. ‘Die SOK-regeling zet de deur open voor gemarchandeer. Wij hanteren dat systeem niet. In Leuven hoort bij elk project een masterplan en een ruimtelijk uitvoeringsplan waarin de krachtlijnen van de lasten worden beschreven. Een concreet voorbeeld is de Hertogensite. De voorwaarden van de stad zijn helder: de Dijle heropenen, natuurlijke oevers herstellen, een nieuw park van één hectare… Dat is zeer transparant en de gemeenteraad heeft er controle over. De afgelopen twintig jaar is er bij mijn weten ook nooit een dossier geweest waarbij het stadsbestuur in conflict kwam met de administratie of de Gecoro (gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening, red).’
Spanningsveld
‘Wij zeggen niet: “U mag een wolkenkrabber bouwen in ruil voor een bijdrage voor ons zwembad”’, zegt Brugs schepen van Ruimtelijke Ordening Franky Demon (CD&V). ‘Alles staat bij ons netjes in de stedelijke bouwverordening. Wil je x aantal kavels ontwikkelen, dan moet je een speeltuintje of sportinfrastructuur aanleggen.’
Het principe – blokje bouwen, parkje betalen – is goed, meent Xavier Buijs van de VVSG. ‘Wij zijn vragende partij om een deel van de meerkosten voor het lokaal bestuur te verhalen op diegene die de meerkosten veroorzaakt. Maar er is natuurlijk een spanningsveld: wat is redelijk en wat niet? Blinde lasten maken het voor een bouwheer ook niet meer interessant.’
Uniforme regels, waarbij vooraf duidelijk is wat er in ruil voor een project van een bouwheer verwacht wordt, zijn wenselijk. Maar moeilijk te realiseren. ‘Elk project is uniek,’ zegt Buijs, ‘dus is het logisch dat gemeenten dat liever ad hoc bekijken. Het betekent dat je als bestuur moet onderhandelen met de promotor. Je kunt dat vriendjespolitiek noemen, maar net zo goed kun je het toejuichen dat een gemeente in ruil voor een bouwproject iets uit de brand sleept voor de gemeenschap.’
